image1 image2 image3 image4 image5 image6 image7 image8

АДРЕС ( схема проезда >>> )
ул. Гоголя, дом 19, офис 46

РЕЖИМ РАБОТЫ
ПН - ПТ: 9.00 – 18.00, СБ - ВС: выходной
(по согласованию консультации могут быть проведены в субботу, 10.00 - 15.00)

КОНТАКТЫ
Тел./факс: 8 (4852) 45-53-87;
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

До недавнего времени признать право на самовольную постройку в арбитражном суде юридическому лицу или предпринимателю было проблематично. Отсутствие разрешения на строительство являлось безусловным основанием к отказу в иске независимо от наличия положительных строительно-технических заключений и заключений органов госпожнадзора и роспотребнадзора.

Легализация самовольных построекВ практике Арбитражного суда Ярославской области преобладала еще более жесткая правовая позиция. Признание права собственности на самовольную постройку предполагалось исключительным способом защиты гражданских прав. Сам по себе факт самовольного возведения объекта и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не рассматривались качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Иск мог быть рассмотрен лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в разрешениях на строительство признаны незаконными. Истец, в частности, должен был доказать, что им принимались меры к осуществлению строительства объекта с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, получению необходимых разрешений на возведение объекта.
В других случаях суд поступал проще. Имеются решения суда, в которых прямо указано, что объект является самовольной постройкой и в силу статьи 222 ГК РФ лицо, ее создавшее, не приобретает на самовольную постройку право собственности. Просто и ясно.

В отношении реконструкции объекта капитального строительства позиция судов была следующей. Реконструкция объекта недвижимого имущества не является созданием объекта недвижимого имущества, объект, полученный в результате реконструкции, не является самовольной постройкой. Соответственно исковые требования истца о признании права собственности на созданный в результате реконструкции объект удовлетворению в порядке статьи 222 ГК РФ не подлежат.
Такой подход судов к легализации самовольных построек практически свел на нет провозглашенное в статье 222 ГК РФ право на сохранение самовольной постройки при соблюдении ряда условий.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» к 1 июля 2009 года была разработана Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации и проектов федеральных законов о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.

Концепция преследует цель по сближению положений Гражданского кодекса Российской Федерации с правилами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского союза, государствах - участниках Содружества Независимых Государств и обеспечения стабильности гражданского законодательства Российской Федерации

В октябре 2009 года Концепция развития гражданского законодательства РФ была одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

В концепции признано необходимым либерализовать правовой режим самовольной постройки (статья 222 ГК РФ), на возведение которой не были оформлены необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке.

Предусматривается, что снос такой постройки целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, или, когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом.

Предполагается расширение возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, право собственности застройщика на самовольную постройку может признаваться при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам.

Но законодательно эти положения Концепции пока не закреплены.

Полагаю, что первым шагом на этом пути стало принятие Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В постановлении разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Важным является положение, обязывающее суды назначать экспертизу по правилам процессуального законодательства в случае отсутствия необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности.

Более четко определены критерии удовлетворения иска. К ним отнесены, в частности, если отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию должно являться единственными признаками самовольной постройки, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. Кроме того, должно быть доказано отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ постановлением распространены на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Указывается, что суд может обязать лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Важное положение закреплено в отношении наследования самовольной постройки. В частности, самовольная постройка, будучи не включаемая в наследственную массу может быть признана судом в собственность по иску наследников, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка.

Самовольная реконструкцияВ целом, по оценке руководителей Верховного Суда РФ и ВАС РФ совместное постановление должно стать "основополагающим для развития права" в России.

Вместе с тем, положения постановления не являются абсолютной гарантией для легализации самовольных построек. Чтобы выполнить условия постановления для признания прав на «самоволку» необходимо тщательно подготовить исковое заявление и необходимые доказательства. В настоящее время существенно изменилось законодательство, регулирующее проектирование, строительство, экспертизу. Юристу недостаточно использовать лишь положения Градостроительного кодекса РФ. Необходимо тщательно изучить новые технические регламенты о безопасности зданий и пожарной безопасности, уточнить действующие СНиПы и использовать новые СаНПиНы.

Важно тесно поработать с проектировщиками, строителями и экспертами, специалистами органов архитектуры и местного самоуправления. Это позволит правильно облечь в правовые формы технические и санитарные нормы и правила, получить в качестве убедительных доказательств необходимые документы и заключения.
Работники нашей организации более 15 лет специализируются на подобных работах и мы готовы оказать посильную помощь предпринимателям в подготовке необходимых документов по легализации самовольных построек.


Правовое агентство «Своя земля»В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»