image1 image2 image3 image4 image5 image6 image7 image8

АДРЕС ( схема проезда >>> )
ул. Гоголя, дом 19, офис 46

РЕЖИМ РАБОТЫ
ПН - ПТ: 9.00 – 18.00, СБ - ВС: выходной
(по согласованию консультации могут быть проведены в субботу, 10.00 - 15.00)

КОНТАКТЫ
Тел./факс: 8 (4852) 45-53-87;
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Работы по установлению границ земельных участков, которые ранее назывались межеванием, новым законом охватываются понятием «кадастровые работы». Более того, рассматриваемый законопроект о внесении изменений в Федеральный закон «О землеустройстве» предусматривает исключение межевания земельных участков, как вида работ, из состава работ по территориальному землеустройству.

Предполагается, что законом о землеустройстве не будут регулироваться отношения по установлению на местности границ конкретных земельных участков. В понятия «межевание», «территориальное землеустройство» предполагается включить лишь работы по установлению на местности границ муниципальных образований и других административно-территориальных образований с закреплением таких границ межевыми знаками и описание их местоположения. А вот, работы, в результате которых осуществляется подготовка документов для кадастрового учета конкретного земельного участка, отныне охватываются понятием «кадастровые работы».

Логично предположить, что в связи с произошедшими и предполагаемыми изменениями законов должна измениться и цена работ. Что же следует из законов?

Сразу хотелось бы успокоить граждан, у которых имеются земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. До 1 марта 2015 года продлены полномочия субъектов Российской Федерации устанавливать предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) кадастровых работ в зависимости от видов объектов недвижимости, иных имеющих существенное значение критериев.

Новый закон подтвердил ранее установленные в отдельных субъектах Российской Федерации предельные максимальные цены на работы по проведению территориального землеустройства в отношении таких земельных участков. 

По таким же ценам должны проводиться в настоящее время и кадастровые работы. Но здесь имеется не урегулированная до настоящего времени неопределенность.

Дало в том, что ранее состав работ по межеванию был установлен законом о землеустройстве. Из закона следовало, что результатом межевания должна быть карта (план) земельного участка. Реально же подрядные организации готовили землеустроительное дело по составу документов которое, иначе чем «гроссбух» не назовешь.

В зависимости от ситуации местные органы по земельным ресурсам муниципальных образований требовали включать в дело копии паспортов граждан, технических паспортов на жилой дом, договоры купли-продажи, дарения, завещания, заявления, справки о принадлежности проходящих мимо земельных участков объектов инженерной инфраструктуры, расчеты долей в праве собственности. В г. Ярославле даже выдвигалось требование включать в землеустроительное дело объяснительную записку исполнителя подрядной организации по поводу допущенных недостатков в формировании дела. Подобная «документация» для кадастрового учета была абсолютно бесполезна, но создавала видимость «веса» и «значимости» подписи согласования в землеустроительном деле чиновника местного масштаба.

Не меньший объем землеустроительного дела занимали материалы геодезических и картографических работ. Местные органы по земельным ресурсам проверять их были совсем не уполномочены, да и не могли в силу закона. Но без материалов геодезических и картографических работ землеустроительные дела к рассмотрению и согласованию не принимались.

А что же необходимо делать сегодня? До настоящего времени неизвестно, какие материалы геодезических и картографических работ должны быть подготовлены в ходе кадастровых работ по земельному участку. Известно лишь одно – определить состав и содержание этих материалов новый закон возлагает на Роснедвижимость. В создавшейся ситуации местные органы по земельным ресурсам обязывают кадастровых инженеров готовить и представлять на согласование землеустроительные дела вне зависимости от требований нового закона, на основе старых инструкций и методических указаний. 

До введения в Ярославской области регулирования цен на территориальное землеустройство подрядные организации и заказчики самостоятельно на основе гражданско-правовых договоров определяли цену за проведение межевания земельных участков.

Личное подсобное хозяйствоВ марте 2007 года постановлением Администрации Ярославской области были установлены предельные максимальные цены на работы по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. При чем, состав комплекса работ по проведению территориального землеустройства, определялся законодательством Российской Федерации о землеустройстве.

Многие подрядные организации посчитали, что установленные цены в 3-4 раза ниже реальных затрат на проведение работ по территориальному землеустройству и подготовку землеустроительных дел. Часть проблем по подготовке документов, которые в дальнейшем не требовались для кадастрового учета, была возложена на землепользователей. Однако предоставить геодезическую и топографическую основу для оформления землеустроительного дела оказалось заказчикам не под силу. Данные работы, обычно, поручались по договору подрядной организации. Здесь то и возникло непонимание между подрядными организациями и структурным подразделением администрации Ярославской области, контролирующим регулируемые цены.

Часть подрядных организаций «молча» заплатили штрафы за, якобы, допущенное превышение регулируемых цен и вернули в бюджет полученную при этом «сверхприбыль».

Но отдельные кадастровые инженеры «встали на букву закона» и подали иски в суд об обжаловании действий контролирующего органа администрации области.

Суть спора заключалась в том, что контролирующий орган может проверять регулируемые цены в том случае, если из соответствующего бюджета идет финансирование на эти цели. Не менее важным был вопрос об отдельной оплате работ по созданию топографической основы при проведении территориального землеустройства.

В судебных процессах прямо или косвенно пришлось участвовать автору этих строк. Что же выяснилось к настоящему времени? Какова была правовая позиция кадастровых инженеров в ходе судебных заседаний?

Федеральным законом «О землеустройстве» определено, что материалы геодезических и картографических работ являются основой для проведения территориального землеустройства. Геодезические и картографические работы выполняются в соответствии с Федеральным законом от 26 декабря 1995 года № 209-ФЗ «О геодезии и картографии».

Федеральный закон «О геодезии и картографии» устанавливает, что геодезическая и картографическая деятельность финансируется за счет средств граждан и юридических лиц, являющихся заказчиками геодезической, картографической и топографической продукции.

Для формирования землеустроительного дела по законодательству о землеустройстве требуется лишь карта (план) земельного участка. Однако местные органы по земельным ресурсам требуют включать в землеустроительное дело материалы геодезических и картографических работ, которые создаются дополнительно. В этой связи расходы на выполнение топографогеодезических работ не должны учитываться в общей сумме расходов за работы по землеустройству по регулируемым ценам. Кадастровые инженеры и заказчики кадастровых работ самостоятельно на основе договора определяют цену за изготовление топографических материалов.

Арбитражный суд Ярославской области поддержал такую правовую позицию и отказал контролирующему органу администрации области в исках против кадастровых инженеров.

Кассационная жалоба контролирующего органа также не была удовлетворена вышестоящей судебной инстанцией. Федеральный Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 14 марта 2008 года по делу № А82-10385/2007-22 указал на то, что топографогеодезические работы не входят в перечень работ по территориальному землеустройству и цены на эти работы не относятся к предмету государственного регулирования.

В настоящее время проблема с представлением топографической основы для кадастровых работ и оформления землеустроительного дела приобрела особую остроту. Дело в том, что подготовка топографической основы кадастра осуществлялась с использованием планшетов масштаба 1:500. Приказом Минтранса России от 10.11.2007 г. № 05 были внесены изменения в Перечень сведений, подлежащих засекречиванию. Согласно данным изменениям все созданные топографические карты и планы масштаба 1:50 000 и крупнее в местных системах координат подлежат переводу из несекретных материалов в секретные. На практике это означает практическую невозможность использования ранее созданных картографических материалов для кадастровых работ. Использование этих материалов без специальной лицензии ФСБ России для кадастровых инженеров запрещено, а для простых граждан - не возможно. Например, в настоящее время департамент архитектуры и развития территории города мэрии г. Ярославля выдачу планшетов масштаба 1:500 кому-либо прекратил. Не выдаются гражданам и выкопировки такого же масштаба в целях подготовки градостроительных планов земельных участков. Сделалось невозможным осуществить исполнительную съемку по окончании строительства объектов недвижимости и, как результат, законным порядком сдать объект в эксплуатацию.

Какой выход видится в такой ситуации для кадастровых инженеров? Если землепользователь желает провести кадастровый учет своего участка - делать самостоятельно съемку участка местности и создавать топографический план земельного участка. Можно представить, во сколько возрастет цена кадастровых работ.

С другой стороны, если земельный участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный, можно запросить выписку из земельного кадастра и зарегистрировать права на землю. Даже если в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства нет, новый закон запрещает отказывать в государственной регистрации прав на земельный участок. Но необходимо иметь в виду, что при возникновении споров о местоположении границ земельного участка со смежными землепользователями, практически невозможным становиться справедливо и объективно разрешить спор в суде о том, кто переместил границу участка при отсутствии координат в кадастре недвижимости.

Вторая часть возникшего спора об установлении  регулируемых цен находится в стадии рассмотрения судом.  Позиция кадастровых инженеров заключается в следующем.

Указом Президента РФ от 28.02.1995 № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» в целях дальнейшего углубления экономических реформ, повышения эффективности рыночной экономики и упорядочения государственного регулирования цен (тарифов) признана необходимой дальнейшая либерализация цен (тарифов) и предписано осуществлять государственное регулирование цен (тарифов) в основном только на продукцию естественных монополий.

Садовый инвентарьПравительству РФ предписано определять с учетом норм, установленных законодательными актами Российской федерации, утверждать перечни продукции производственно-технического назначения, товаров народного потребления и услуг, цены (тарифы) на которые на внутреннем рынке Российской федерации подлежат государственному регулированию Правительством Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и осуществлять координацию деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации по государственному регулированию цен (тарифов).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 № 239 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» утверждены перечни продукции производственно-технического назначения, товаров народного потребления и услуг, на которые государственное регулирование цен (тарифов) на внутреннем рынке Российской Федерации осуществляют Правительство Российской Федерации, федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 5 Постановления предусмотрено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, для которых в федеральном бюджете предусматривается финансовая поддержка, регулируют цены (тарифы) на продукцию производственно-технического назначения, товары народного потребления и услуги, на которое государственное регулирование цен (тарифов) на внутреннем рынке осуществляют органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также тарифы и надбавки на услуги транспортных, снабженческо-сбытовых и торговых организаций, по которым органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставляется право вводить государственное регулирование тарифов и надбавок по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации.

 Статьей 12 указанного федерального закона органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право осуществлять организацию и финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства для указанных целей.

В соответствии с п. 55 ч. 2 ст. 26.3 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» установление подлежащих государственному регулированию цен (тарифов) на товары (услуги) в соответствии с законодательством Российской Федерации и осуществления контроля за их применением относится к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляемым данными органами самостоятельно за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации. 

Согласно ст. 5 Федерального закона от 06.10.1999 № 184-ФЗ бюджет субъекта РФ утверждается законом данного субъекта РФ. Расходы по финансирование мероприятий по проведению территориального землеустройства непосредственно учитываются в бюджете и, следовательно, регулируемые цены на указанный вид работ подлежат установлению также законом субъекта. Возмещение разницы в реальных ценах на землеустройство и ценах для населения является государственным полномочием субъекта РФ.

Реально финансирование работ по землеустройству для населения осуществлялось лишь органом местного самоуправления г. Ярославля в 2000-2004 годах. В этот период на территории города был проведен большой объем работ для населения по межеванию земельных участков. Многие граждане, в особенности пенсионеры, вовремя сумели воспользоваться помощью из городского бюджета. При этом цены на землеустройство были стабильны, на протяжении всего периода финансирования не изменялись. Работы были выгодны всем.

В настоящее время при отсутствии финансирования, как отмечалось недавно на заседании верхнее палаты парламента, «…результаты так называемой «дачной амнистии» оказались плачевными - лишь 18% участков прошли процедуру регистрации и оформления прав». Но вновь предлагалось лишь внести изменения в действующую нормативно-правовую базу, регламентирующую порядок оформления прав граждан на земельные участки и находящиеся на них строения. В частности, предложено дать возможность дачным объединениям регистрировать свои границы в целом, не дробя их на отдельные участки.

Такие половинчатые меры кардинально проблему не решают. Заявительный характер проведения работ по землеустройству и отсутствие единого кадастра недвижимости является, например, сейчас препятствием в реализации правительственной программы строительства жилья. Опыт земельной реформы, начинавшейся в начале 90-х годов прошлого века, показал ее бесперспективность по причине отсутствия, в том числе, необходимого финансирования работ по территориальному землеустройству. С помпой объявленная «дачная амнистия» может также бесславно закончиться, как и начинавшаяся ранее земельная реформа.

Реально воспользоваться законами о «дачной амнистии» возможно лишь при государственной финансовой поддержке проведения земельно-кадастровых работ.


Правовое агентство «Своя земля»В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»