image1 image2 image3 image4 image5 image6 image7 image8

АДРЕС ( схема проезда >>> )
ул. Гоголя, дом 19, офис 46

РЕЖИМ РАБОТЫ
ПН - ПТ: 9.00 – 18.00, СБ - ВС: выходной
(по согласованию консультации могут быть проведены в субботу, 10.00 - 15.00)

КОНТАКТЫ
Тел./факс: 8 (4852) 45-53-87;
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Что ждет перекупщиков земельных паев?

Трудно ли перевести земельный участок из одной категории в другую? Такой далеко не праздный вопрос стоит сейчас перед многими лицами, которые в свое время по «льготной» процедуре приобрели у граждан земельные доли или паи из земель сельскохозяйственного назначения без твердого намерения вести личное подсобное или крестьянское (фермерское) хозяйство или организовать производство сельскохозяйственной продукции в большем масштабе.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначенияПочему по «льготной» процедуре? Дело в том, что согласно закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения сделки с земельными паями или долями без выделения земельного участка в счет земельной доли допускались лишь между участниками долевой собственности, или сельскохозяйственной организацией. Важнейшим условием было требование о том, чтобы участник долевой собственности приобретал земельные доли для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, а сельскохозяйственная организация – фактически использовала на законном основании земельный участок, находящийся в долевой собственности. Законность использования, обычно, подтверждалась ранее заключенным договором аренды земельной доли. Поэтому при совершении таких сделок извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требовалось.

В отличие от норм гражданского законодательства в этом была особенность сделок с общим имуществом, находящимся в долевой собственности. Установление государством такой «льготной» процедуры преследовало цель неизменности целевого назначения земельного участка в ходе оборота земельных долей. В результате сделки земельный участок не должен был изменить своего целевого назначения, а использоваться для производства сельскохозяйственной продукции.

Распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом участник долевой собственности имеет право только после выделения земельного участка в счет земельной доли. А процедура эта сложная, затратная и длительная. Фактически одному собственнику земельной доли только из-за дороговизны кадастровых работ выделить земельный участок в счет земельной доли не под силу. Многие собственники земельных долей или паев рады были продать, фактически, свидетельства на земельные доли по цене, которую определял покупатель.

Земельная доля или пай в гражданском обороте – не что иное, как доля в праве собственности на общее имущество. Если при покупке доли в праве собственности на здание покупатель получает в натуре конкретное помещение в здании, то, приобретая земельную долю, покупатель не может конкретно «увидеть» ее в большом земельном массиве. Передав деньги продавцам земельных паев, покупатель фактически взамен получает обезличенный документ в виде нового свидетельства.

Время новых фермеров

В тоже время процесс накопления земельных паев в руках отдельных граждан не прекращается. Даже найден способ обойти требования закона о продаже земельных паев исключительно участнику долевой собственности. Собственники земельных паев, условно назовем их «новые фермеры», в настоящее время вполне законно продают «бывшие» земельные паи в виде конкретного земельного участка, поставленного на кадастровый учет уже иному лицу.

Механизм достаточно прост. Выделение земельного участка в счет земельных долей происходит путем установления местоположения его границ картометрическим способом по контуру по картам или планам внутрихозяйственного устройства бывших совхозов или колхозов масштаба 1:10000, без проведения полевых работ. Полученные материалы затем используются для внесения сведений в кадастровый учет и получения кадастрового плана.

Такое описание границ, порой, происходит без определения координат поворотных точек. Но для постановки на кадастровый учет и последующей регистрации совершенных сделок таких документов, как показывает практика деятельности кадастровых и регистрирующих органов области, оказывается достаточно. Остается надеяться на то, что регистрация сделок не с земельными паями, а уже с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с проверкой реализации преимущественного права покупки таких участков Ярославской областью, как обязательным участником данных правоотношений. Ведь для этого достаточно потребовать доказательство направления продавцом земельного пая письменного извещения Администрации Ярославской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Более того, законом области установлено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Но оставим этот вопрос на усмотрение лиц, которым нормативным документом непосредственно предписано осуществлять мероприятия по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения на территории области.

До каких пределов может совершаться такой оборот земельных участков? Сколько земли может иметь гражданин или юридическое лицо в собственности на территории Ярославской области? Законом области установлен такой предел – 25% от общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района. В идеале мы можем иметь на территории области новых крупных сельскохозяйственных товаропроизводителей. Действительно, хорошо было бы покупать экологически чистую продукцию, произведенную непосредственно на полях области.

В настоящее время по области можно найти не одну сотню граждан, приобретших у других участников долевой собственности на землю свидетельства на земельные паи. Причем, если выделить в натуре земельный участок, пропорциональный размеру приобретенных земельных паев, то в руках одного человека окажется не одна сотня гектаров земли. При таком положении дел можно было ожидать роста хотя бы личных подсобных и крестьянских (фермерских) хозяйств как грибов после теплого дождя, а поля области начать радовать взор хлебным простором. Но … выехав подальше от областного центра, мы продолжаем наблюдать на полях «простор» сорняков, кочек, самосева деревьев и кустарников, одиноко стоящие полуразрушенные строения бывших колхозов и совхозов и полное запустенье. Использовать сельскохозяйственные угодья по прямому назначению пока никто не спешит.

Не хочу сеять…

В тоже время имеет место другая тенденция – попытки перевести сельскохозяйственные земли в прочие категории земель. И вот здесь «новых фермеров» поджидают большие проблемы, которые проистекают из так называемой «льготной» процедуры приобретения земельных паев в собственность. Документы, ранее пригодные для перепродажи земельных долей, оказываются не пригодными для перевода земельного участка в другую категорию земель.

Закон в целом не ограничивает перевод земель из одной категории в другую. Установлен минимум оснований для отказа. Это - случаи прямого запрета перевода федеральным законом, отрицательное заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами и, последнее, если испрашиваемое целевое назначение земельного участка не соответствует утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории.
Перечень документов, представляемых при переводе также не велик. Это - согласования различных органов и служб области и муниципальных образований, а также топографические материалы.

Наиболее важным документом, безусловно, является обоснование необходимости перевода. Пожалуй, обоснование - это не отдельный документ, а комплект документов, в том числе в текстовой и графической форме. От качества и полноты обоснования фактически зависит положительное решение вопроса о переводе.

Для перевода земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию установлены особенности. И здесь необходимо определиться, что относится к сельскохозяйственным угодьям. Согласно земельному законодательству к сельскохозяйственным угодьям отнесены пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, в первую очередь садами, виноградниками и другими. Такие земли в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Валки из сенаПеревод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. В законе установлен конкретный перечень исключительных случаев перевода. Расширительному толкованию указанный в законе перечень исключительных случаев перевода не подлежит.

Исключительные случаи связаны с консервацией земель, с размещением промышленных объектов, объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения и образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Переводятся сельскохозяйственные земли в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса, если такие земли стали непригодны для осуществления сельскохозяйственного производства.

В другие категории земель могут быть переведены сельскохозяйственные земли при строительстве линейных объектов - дорог, линий электропередачи, линий связи, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений.

Если возникает необходимость расширить границы особо охраняемых природных территорий, таких как государственные природные заповедники, природные заказники, памятники природы, национальные, природные и дендрологические парки, ботанические сады, закон также разрешает перевод сельскохозяйственных земель в другие категории.
Может возникнуть необходимость перевода земель сельскохозяйственного назначения при установлении или расширении округов санитарной (горно-санитарной) охраны земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

При необходимости установить на определенной территории режим земель природоохранного, историко-культурного и иного особо ценного назначения сельскохозяйственные земли также могут быть переведены в другую категорию.

Если бы кто-либо задумал на землях сельскохозяйственного назначения построить или разместить дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские и спортивные лагеря и другие аналогичные объекты, безусловно для этих целей потребуется отнести эти земли к землям рекреационного назначения.

Безусловному переводу в другую категорию подлежат сельскохозяйственные земли при установлении или изменении черты населенных пунктов.

Как видно из приведенного выше перечня случаев перевода сельскохозяйственных угодий в другие категории земель, практически все они связаны с государственными или муниципальными нуждами. В ряде случаев «механизм» перевода закон связывает с резервированием земель и последующим их изъятием. Понятно, что частное лицо в большинстве указанных случаев не сможет обосновать необходимость перевода в другие категории находящегося в собственности массива сельскохозяйственных угодий.

Хочу строить…

Из имеющегося перечня для частного лица наиболее приемлемым вариантом остается обоснование необходимости промышленного или гражданского строительства на землях сельскохозяйственного назначения с последующим включением застроенной территории в границы населенных пунктов. Не исключается обоснование строительства или размещения объектов для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан с последующим отнесением территории к землям рекреационного назначения.

Необходимо отметить, что для отдельных категорий земель законодательством установлены способы перевода. Так, перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Согласно земельному законодательству включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.

Если земельный участок не примыкает к границе населенного пункта, а располагается на межселенной территории, то потребуется утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района.

В данных случаях для обоснования перевода потребуется разработка градостроительной документации определенного уровня, объема и содержания. Чем детальнее будет проведено архитектурно-строительное проектирование, тем больше вероятность получить разрешение на перевод.

Для перевода в земли особо охраняемых территорий и объектов характерна другая особенность. Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения границ туристско-рекреационных особых экономических зон, туристско-рекреационных зон и округов санитарной (горно-санитарной) охраны.

Во всех случаях переводу предшествует процедура формирования земельного участка в порядке, установленном земельным законодательством и его кадастровый учет в соответствие Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости».

После вступления в силу с 1 марта 2008 года указанного закона сведения о местоположении границы земельного участка определяется на основании списка (каталога) координат. Закон допускает включение в кадастр дополнительных сведений о местоположении отдельных частей границы земельного участка в виде ссылок на наименования природных объектов или объектов искусственного происхождения, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Но эти дополнительные сведения носят лишь уточняющий характер. Основной способ описания местоположения границы земель-ного участка отныне – координатный.

Надо проектировать, а дорого…

Итак, можно сделать вывод, что для частного лица наиболее убедительным аргументом для обоснования перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию будет его застройка объектами капитального строительства. Для обоснования строительства необходимо выполнить хотя бы начальную стадию проектирования.
Градостроительным законодательством установлено требование - для подготовки проектной документации необходимо выполнить соответствующие инженерные изыскания. Закон запрещает подготовку и реализацию проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Инженерные изысканияВиды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектной документации, а также состав, форма материалов и результатов инженерных изысканий установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 г. № 20. Конкретные требования к производству инженерных изысканий определены в соответствующих СНиПах.

В любом случае, даже на начальном этапе проектирования, необходимо выполнить инженерно-геодезические изыскания. И для проектирования, и для подготовки межевого плана для постановки земельного участка на кадастровый учет или уточнения его параметров (площади, местоположения границ) необходима топографическая съемка.
Топографическая съемка масштабов 1:500; 1:1000; 1:2000; является основным видом работ в составе инженерно-геодезических изысканий для строительства. Результатом выполнения инженерно-топографической съемки является геоподоснова (картографические материалы) в цифровой, графической и иной форме, на которой отображаются здания, строения, сооружения, подземные, наземные и надземные коммуникации, элементы планировки, благоустройства, ограждения, дороги, гидрография и гидросооружения, растительность, рельеф и пр. Точность, полнота и детальность плана определяется масштабом съемки исходя из задач проектирования. Исходя из требований строительства, обычно выполняется топографическая съемка масштаба 1:500 с указанием рельефа местности. Минимальная стоимость этих работ в центральном районе Роcсии начинает исчисляться от 15 тысяч рублей за гектар в летнее время без подеревной съемки.

Думаю, с этого минимума и необходимо начинать действовать частному лицу, если он имеет намерение действительно использовать земельный участок. Степени точности, насыщенности и масштаб топографической карты должен быть определен частным лицом самостоятельно. Ведь от этих параметров зависит стоимость работ. Однако необходимо учесть степень коммерческого риска. Сэкономив на инженерных изысканиях и получив за установленную цену соответствующий материал, новый фермер рискует получить отказ от лиц, принимающих решение о переводе земельного участка в другую категорию.

Итог неутешителен. Если не пахать, не сеять и не строить, а продолжать перепродавать сельскохозяйственные угодья, в конце – концов, можно оказаться под обломками очередной финансовой пирамиды.


Правовое агентство «Своя земля»В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»