image1 image2 image3 image4 image5 image6 image7 image8

АДРЕС ( схема проезда >>> )
ул. Гоголя, дом 19, офис 46

РЕЖИМ РАБОТЫ
ПН - ПТ: 9.00 – 18.00, СБ - ВС: выходной
(по согласованию консультации могут быть проведены в субботу, 10.00 - 15.00)

КОНТАКТЫ
Тел./факс: 8 (4852) 45-53-87;
E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Стоит ли радоваться новому закону?

30 октября 2007 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 212 ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Исключение составляют статьи 1 и 6, вступающие в силу соответственно с 1 января 2008 года и с 1 января 2011 года.

Приватизация предприятийФедеральным законом внесены изменения и дополнения в Бюджетный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении Земельного кодекса Российской Федерации», от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.
Исходя из названия и содержания статей закона он направлен на установление новых условий и процедуры выкупа земельных участков на льготных условиях коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями — собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, если право частной собственности на объекты недвижимости возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности.

Какое влияние на дальнейшее регулирование земельных отношений может оказать вступивший в силу закон? Каково его место в общей системе земельного законодательства? Для ответа на поставленные вопросы необходимо посмотреть немного назад.

Основная масса предприятий была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Нормативными правовыми актами, действовавшими до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», не предусматривалось одновременное отчуждение земельных участков, занимаемых приватизируемыми зданиями, строениями и сооружениями, лицам, приобретающим такое имущество. В настоящее время приватизация объектов недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых таким имуществом.
В результате особенностей законодательства и в зависимости от финансовых возможностей одни предприятия продолжали использовать земельные участки на ранее предоставленном праве, другие — оформили в аренду, третьи — выкупили в собственность, а некоторая часть новых собственников приватизированных объектов недвижимости вообще не оформляла права на земельные участки. Естественно, каждый хозяйствующий субъект, в зависимости от вида оформленных (или неоформленных) земельных прав, нес несравнимые друг с другом расходы по уплате обязательных платежей за землю. Таким образом, в условиях рыночной экономики хозяйствующие субъекты оказались в неравных экономических и правовых условиях.

Новые формы хозяйственного использования земли и создание равных условий для хозяйствующих субъектов были заложены в концепции земельной реформы. Общей тенденцией развития земельной реформы была идея установления всеобщей платности землепользования, когда земля как одно из главных богатств общества перестает передаваться в собственность бесплатно или предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования. В этих целях необходимо было повсеместно и в короткие сроки перейти от множества видов прав на землю к собственности или долгосрочной аренде. Именно новый Земельный кодекс РФ был концептуально ориентирован на краткие сроки переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

С момента вступления в силу 30 октября 2001 года Земельного кодекса Российской Федерации вводным законом для юридических лиц был установлен срок перехода к новым видам земельных прав. Согласно кодексу, все предприятия, владеющие землей на правах «бессрочного пользования», должны были до 1 января 2004 года выкупить ее или взять в аренду.

Санкции за нарушение сроков перехода к другому виду права для юридических лиц законодательно установлены не были. Выкупная цена земельных участков была «неподъемной» для многих собственников приватизированных объектов недвижимости. Многие предприятия оказались не готовы понести огромные расходы на выкуп земельных участков. Как в дальнейшем признало правительство РФ, для большинства предприятий приватизация земельных ресурсов по установленным ценам означала изъятие порядка 20–40 процентов чистой прибыли.

Начались активные споры между предпринимателями и представителями власти, по какой цене выкупать землю. Предлагались различные варианты определения выкупной цены: правительство предлагало 5 процентов от ее кадастровой стоимости, в Москве и Санкт-Петербурге — 20 процентов, а ставку аренды — на уровне 3 процентов в год. Руководители предприятий просили правительство установить планку на уровне 1–2 процента от кадастровой стоимости.
В результате срок прекращения бессрочного пользования землей был перенесен вначале до 1 января 2006 года, а затем до 2008 года.

Отсутствие стабильности в сроках перехода к новым видам прав на землю, несбалансированные финансовые интересы государства и частного бизнеса привели к торможению в реализации концепции земельной реформы.

С момента вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» число переоформленных с права постоянного (бессрочного) пользования земельных участков составляет менее 25% от общего числа земельных участков, которые могут быть переоформлены. При этом наблюдается снижение объемов выкупа федеральных земель под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. Так, по участкам, занятым приватизированными предприятиями, в 2001 году был приватизирован 731 земельный участок общей площадью 2 161 га, в 2002 году — 3 039 земельных участков общей площадью 45 815 га, в 2003 году — 2 476 земельных участков общей площадью 11 522 га, в 2004 году — 987 земельных участков общей площадью 4 502 га.

Дальнейшее продление сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей для юридических лиц лишь развивало наметившуюся тенденцию к сужению рынка выкупа федеральных земель под объектами недвижимости.

Не вмешайся в разрешение проблемы лично президент, неизвестно, сколько бы это продолжалось. Правительство РФ пошло навстречу промышленникам и предпринимателям. В соответствии с распоряжением правительства РФ от 12 октября 2006 № 1424-р в Государственную думу Федерального собрания Российской Федерации наконец-то был внесен проект федерального закона, казалось, устроивший все спорящие стороны.

События стали форсироваться с невероятной для российского чиновника быстротой. В дальнейшем многие положения законопроекта были скорректированы, но неизменным осталась выкупная цена земли — 20 процентов кадастровой стоимости земельного участка — в городах с численностью населения свыше 3 млн человек и 2,5 процента кадастровой стоимости участка — в другой местности.

Что еще характерно для принятого закона?

Закон уравнивает в правах лиц, приватизировавших здания, строения, сооружения до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», и лиц, приватизировавших и приватизирующих здания, строения, сооружения, в соответствии с данным законом. При этом цена выкупа земельного участка распространяется на весь земельный участок, предоставленный при приватизации зданий, строений, сооружений, независимо от наличия или отсутствия на нем вновь возведенных строений.

Закон разрешает приватизацию сельскохозяйственных земель, а также земель водоохранного и санитарно-защитного назначения.

В соответствии с законом отныне вопросы предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе и вопросы о цене, регулируются только земельным законодательством.

Исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков остается за гражданами и юридическими лицами — собственниками расположенных на этих участках объектов недвижимости. Однако федеральный законодатель это право может пересмотреть путем принятия федерального закона.

Закон конкретизировал отдельные положения земельного законодательства, регулирующие права участников долевой собственности на недвижимое имущество при совместном использовании земельного участка.

В настоящее время каждому сособственнику здания причитается доля в праве собственности или аренды земельного участка, пропорциональная его доле в этом здании.
Исключение составляют только федеральные казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения — владельцы помещений, а именно: земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование только одному из них, причем участок будет передан лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании.

Выкуп земли под предприятиемПорядок приобретения прав на общий земельный участок указанными сособственниками зданий оставлен прежним: они совместно обращаются в уполномоченный государственный или муниципальный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Ранее перечень документов, которые дополнительно требовали представлять уровне. На местах, как правило, перечень определялся усмотрением этих уполномоченных органов. Сейчас Закон определил, что данный перечень документов устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений.

30 октября 2007 года приказом Минэкономразвития РФ № 370 утвержден перечень документов, прилагаемых при подаче заявления для приобретения прав на земельный участок. При этом Закон ввел существенное ограничение для земельных органов, запретив земельным органам на местах требовать от заявителей предоставления каких-либо дополнительных документов, помимо утвержденных.

До последнего времени предприятия — собственники строений, арендовавшие расположенные под ними участки после вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 года), утрачивали право на выкуп арендуемого земельного участка. Высший Арбитражный Суд РФ придерживался позиции, согласно которой, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Закон восстановил справедливость в отношении арендаторов земельных участков, заключивших договор аренды земельного участка в ходе приватизации после вступления в силу Земельного кодекса РФ. В силу новой редакции ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», собственники зданий, строений, сооружений в настоящее время вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после дня вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Важным нововведением является установление на уровне федерального закона предельных ставок арендной платы за землю.

Согласно новой редакции ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», единые и твердые ставки арендной платы должны действовать в течение года — 2 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Для арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и изъятых из оборота или ограниченных в обороте установлены другие ставки — 0,3 и 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков соответственно.

Исключение составляют арендные платежи за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В отношении таких земельных участков порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Законом в очередной раз продлен до 1 января 2010 года срок, в течение которого юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Для собственников линейных объектов (линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и тому подобные) такой срок установлен до 1 января 2013 года.

Одновременно, согласно закону, с 1 января 2011 года вводится административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность. За подобные нарушения юридические лица и лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, могут быть подвергнуты административному штрафу в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.

Прошло не так много времени с момента вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Делать выводы об улучшении условий и упрощении процедуры переоформления прав на землю собственниками недвижимости преждевременно. Но, по расчетам правительства, финансово-экономические условия для предпринимателей значительно улучшены.

Реализация закона должна привести в среднем к снижению выкупных цен по сравнению с 2006 годом в поселениях — в 9 раз, в городах Москве и Санкт-Петербурге — в 2,3 раза, на межселенных территориях — в 7,3 раза.

Снижение выкупных цен в ставках земельного налога составит примерно по России с 9 до 1,7 ставки земельного налога, в городах Москве и Санкт-Петербурге — с 30 до 13 ставки земельного налога.

Стоимость выкупа землиВ случае, если все земельные участки будут переоформлены по максимальным выкупным ценам, совокупные затраты промышленных предприятий на выкуп земельных участков и совокупные поступления в бюджеты всех уровней составят примерно в целом на всей территории Российской Федерации, за исключением городов Москвы и Санкт-Петербурга, — 46,2 млрд рублей, в том числе межселенной территории — 2,1 млрд рублей, на территории поселений — 44,1 млрд рублей, в городах Москве и Санкт-Петербурге — 144,6 млрд рублей.

Расходы на выкуп у промышленных предприятий не должны превышать 5–10 процентов чистого дохода.

Таким образом, совокупные максимальные затраты промышленных предприятий на выкуп земельных участков в целом в Российской Федерации и совокупные возможные поступления в бюджеты всех уровней снизятся с 736,5 млрд руб. до 190,8 млрд руб., то есть примерно в 4 раза.

А какие возможные правовые проблемы? Одна из них связана с произвольным толкованием отдельных положений закона.

В частности, отдельные представители государственных и муниципальных органов утверждают, что льготная цена в 2,5 процента существует исключительно для тех, кто непосредственно приватизировал у государства недвижимость. Если же она переходила из рук в руки в процессе совершения сделок, то конечный покупатель недвижимости рассчитывать на выкуп земли по льготной цене не может.

Полагаю, что это неправильное понимание данной нормы. В законе четко прописано, что, если недвижимость когда-то находилась в государственной или муниципальной собственности, а затем была приватизирована, ее вправе выкупить организация, которая является собственником недвижимости на сегодняшний день. Не важно, сколько было сделок с этой недвижимостью после приватизации.

И еще одна проблема, которая фактически заложена в приказе Минэкономразвития РФ от 30 октября 2007 года № 370. При всей «положительности» запрета требовать от заявителей представления дополнительных документов при обращении в уполномоченные земельные органы, утвержденный список документов все же остался фактически открытым.

Речь идет о необходимости представления копии документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Критерием, по которому принимается решение о выкупе по той или иной цене, является факт приватизации недвижимости государственной или муниципальной собственности. И определить закрытый перечень, который подтверждает факт приватизации, просто невозможно. Такого перечня документов попросту нет.

Собственнику недвижимости необходимо будет обращаться в различные органы, Фонды имущества, Росимущество, Росрегистрацию, государственные и муниципальные органы по управлению имуществом, архивы для того, чтобы получить копии документов о приватизации имущества.

А если это имущество перешло к последнему собственнику в результате не одной сделки?

Более того, имеются планы приватизации, в которых нет пообъектного состава приватизированного имущества, а его состав отражен денежной суммой. При приватизации больших имущественных комплексов в план приватизации нередко не включались отдельные т. н. «второстепенные» объекты недвижимости. Отсюда проблема, как доказать, что на данном участке находилась приватизированная недвижимость. Сам по себе критерий достаточно сложный для правоприменительной практики.

И еще одна проблема. Она связана с формированием границ земельного участка, если границы ранее не были определены с достаточной точностью или обнаруживается расхождение между площадью участка, указанного в документе на землю, и фактически занимаемой объектом площадью. А по каким критериям определить размеры участка, «занимаемые зданием и необходимые для его использования»? Достаточно прозрачная схема прописана в Градостроительном кодексе РФ, в соответствии с которой должна быть утверждена документация по планировке территории, проект межевания, градостроительные регламенты. Но их зачастую нет. Каждый ли собственник недвижимости способен профинансировать работы по подготовке такой дорогостоящей планировочной документации?

Пожалуй, с принятием закона проблемных вопросов прибавилось. Здесь остается только посетовать: «Хотели как лучше, а получилось — как всегда».

Правовое агентство «Своя земля»

В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»