Жилье экономического класса: новое или еще не забытое старое

Принципиально новый поворотный этап в законодательном регулировании жилищных отношений в России начался с момента принятия VII Съездом народных депутатов Российской Федерации в декабре 1992 года в новой редакции статей 12 и 58 Конституции (Основной Закон) Российской Федерации - России, а Верховным Советом Российской Федерации - Законов "Об основах федеральной жилищной политики" и "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".

Новая редакция статьи 58 Конституции (Основной Закон) Российской Федерации - России позволяла реализовать гражданам право на жилище путем его предоставления на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды, либо путем приобретения и строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Одновременно гарантировалась возможность государственной помощи гражданам, не обеспеченным жильем, с предоставлением государственных компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержанию и ремонту жилья.

Изменениями, внесенными Законом РФ от 09.12.1992 N 4061-1 в редакцию статьи 12 Конституции (Основной Закон) Российской Федерации - России были сняты ограничения на право свободного владения, пользования и распоряжения земельными участками, предназначенными для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Новая редакция статьи 12 Конституции позволяла гражданам полученные или приобретенные в собственность земельные участки отчуждать, в том числе и продавать физическим или юридическим лицам по договорной цене без изменения целевого назначения, независимо от сроков вступления в собственность.

Конституция Российской Федерации, вступившая в силу 25.12.1993 в статье 40 в общем плане отразила новые отношения в жилищной сфере посредством формулирования норм-принципов, требующих раскрытия в конкретном законодательстве. Иными словами, каким образом органы государственной власти и органы местного самоуправления “поощряют жилищное строительство”, “создают условия для осуществления права на жилище”, а малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, предоставляют жилище “бесплатно или за доступную плату” необходимо было конкретизировать посредством издания самостоятельных законов, не смотря на закрепленный в Конституции РФ принцип прямого действия нормы о праве каждого гражданина на жилище.
Конкретно публично-правовая обязанность государства перед своими гражданами, вытекающая из статьи 40 Конституции Российской Федерации (1993 г.) проявилась в разработке и принятии Государственной целевой программы "Жилище", утвержденной Постановлением Правительства РФ от 20.06.1993 N 595, рассчитанной до 2000 года.

Государственная целевая программа "Жилище" была провозглашена Правительством РФ как приоритетная программа структурной перестройки экономики России на основе рыночных отношений.

На момент принятия программы ввод жилья сократился с 72,8 млн. кв. метров общей площади в 1987 году до 49,4 млн. кв. метров в 1991 году и до 37,9 млн. кв. метров в 1992 году. При этом 11 млн. семей и одиночек жили в коммунальных квартирах, общежитиях или арендовали жилье у частных лиц. Свыше 2 млн. человек проживали в ветхих и аварийных домах, 17 млн. человек располагали жилой площадью менее 5 кв. метров на человека. В очереди на улучшение жилищных условий стояло около 10 млн. семей.

В этот же период в России появились сотни тысяч мигрантов и вынужденных переселенцев, также остро нуждающихся в жилье.

Непосредственно в программе было отражено, что жилищная проблема в России обострилась в условиях перехода к рыночной экономике. В числе основных причин кризисного состояния жилищного сектора назывались такие объективные обстоятельства как, отказы от жесткого государственного управления в экономике, монопольной роли государства как инвестора, подрядчика и собственника в сфере жилья. При этом рыночные институты оказались не подготовленными либо вообще отсутствовали. Структурная перестройка в сфере строительства фактически свелась к разукрупнению строительных объединений и приватизации предприятий стройиндустрии с последующей перепродажей недвижимости и оборудования по частям. Ранее установленные хозяйственные связи предприятий строительной отрасли были резко нарушены.

Необоснованное преувеличение роли рыночных механизмов и ориентация новых собственников предприятий строительной отрасли на мировые цены привели к резкому росту цен на строительную продукцию.

Давайте разберемся глубже. Начиная с начала 50-х годов прошлого столетия более 50 - 55 процентов всего вводимого в эксплуатацию в России жилья было построено из сборного железобетона, а основным видом жилищного строительства было индустриальное крупнопанельное домостроение. В общей структуре жилищного фонда дома из сборного железобетона стали составлять около 33 процентов, а в городах - более 41 процента.

Именно в этот период в структуре жилищного фонда появились, так называемые, «хрущевки», а затем их улучшенный вариант – «брежневки».

Строительство «хрущевок» развернулось под девизом «каждой семье по квартире». Дома строились исходя из задачи переселения семей из коммунальных квартир или бараков, построенных на “скорую руку” в годы индустриализации страны или в послевоенные годы и заселенные несколькими семьями. Считалось, что проживать отдельной семье пусть в крохотном, но своем жилье лучше, чем годами ждать своей очереди в бараке. По параметрам в “хрущевках”, как правило, минимальные размеры помещений были такими: спальни от 9 – 14 кв. м., кухни - до 6 кв. м., а потолки до 2,5 м., совмещенная ванная комната с туалетом. Преимуществом панельного домостроения была высокая производительность. Площадь для организации стройки перед домом нужна меньше, чем при строительстве кирпичного здания. Длительные и трудоемкие процессы, связанные с установкой арматуры или бетонированием, которые происходят при монолитном домостроении, полностью исключены.

Наравне с кирпичными и панельными домами в хрущевскую эпоху и после нее – в брежневскую - стали возводить блочные дома пятиэтажки.

Каждая четвертая “хрущевка” – это дом серии I-507. Дома считаются качественнее других панельных хрущевок, но хуже кирпичных своих аналогов. Дома этой серии строились в период с 1956 по 1972 годы. Почти во всех модификациях домов серии I-507 раздельные санузлы (кроме однокомнатных квартир в первых домах), в трехкомнатных квартирах обязательны смежные комнаты. Площадь квартир, обычно, составляла: однокомнатная – 30 - 43 кв. м., двухкомнатная – 41 - 46 кв. м. и трехкомнатная – 54 - 62 кв. м.

До “внедрения” Правительством России рыночных отношений в строительстве внутренняя шкала цен на основные строительные материалы, изделия, предметы домоустройства, оборудование, строительные механизмы (металл, цемент, керамзит, сантехоборудование, лифты, краны, панелевозы и другое) резко отличалась от мировой шкалы цен на аналогичную продукцию. И как только в сфере строительства начались осуществляться мероприятия экономической реформы, это привело к значительному повышению цен на металл, цемент, кирпич, лифты и другие материалы и изделия. При приближении цен на стройматериалы к мировым стала резко меняться себестоимость различных типов жилых домов. В результате крупнопанельные дома и дома из традиционного полнотелого керамического кирпича стали наиболее дорогими.

Предусмотренные для выполнения социальных программ капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали явно недостаточными, что привело к резкому снижению темпов строительства и предоставления жилья гражданам. В условиях дефицита бюджета и прекращения деятельности многих предприятий после приватизации упала платежеспособность населения для приобретения жилья или осуществления частного строительства.

Выход из создавшегося положения в Государственной целевой программе "Жилище" предусматривался посредством перехода от сборного железобетона как базового строительного материала для жилищного строительства к местным строительным материалам - эффективный кирпич, черепица, мелкие блоки из местных материалов, природные эффективные утеплители, изделия из отходов деревообработки, безавтоклавные ячеистые бетоны и другое. Таким образом предполагалось значительно снизить стоимость жилищного строительства в сравнении с железобетоном. А в структуре жилого фонда предполагался переход на преимущественно малоэтажное строительство домов в один - два этажа с приусадебными участками. Многоэтажное жилищное строительство сохранялось только для оборудованных инженерной инфраструктурой зон крупных и крупнейших городов.

Вместе с тем, такой переход требовал значительных усилий и затрат по созданию необходимой инженерной и социальной инфраструктуры на территориях малоэтажной застройки. Нагрузка по осуществлению работ по сооружению подъездных дорог, электроснабжению, водоснабжению, газоснабжению или строительству газораспределительных станций была переложена на местные бюджеты. Проблемы теплоснабжения и канализации во многих случаях предлагалось решать за счет создания автономных теплоисточников и систем очистки. Для строительства отдельных элементов социальной инфраструктуры (магазинов, предприятий бытового обслуживания) рекомендовалось использовать средства частных предпринимателей из числа будущих владельцев малоэтажных домов.

При регулировании соотношения стоимости жилья и доходов населения исходили из предположения что, стоимость жилья, как правило, не должна превышать 12 - 15 годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Но учитывалось, что при использовании такой семьей третьей части своих доходов на оплату жилья его выкуп с учетом выплат кредита банка будет осуществляться в течение 30 и более лет.

Государственная целевая программа "Жилище" предусматривала также до 1995 года решить еще несколько основных задач: создать правовую базу для жилищной реформы; поэтапно перевести жилищную сферу в режим безубыточного функционирования; демонополизировать жилищное строительство и жилищно - коммунальное хозяйство; перестроить структуру базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов; изменить формы организации строительства, а также управления, обслуживания и ремонта жилищного фонда; внедрить комплексный подход к решению вопросов землепользования и приватизации земли, связанных с жилищной проблемой, развитием инженерной инфраструктуры.

Постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 была утверждена новая Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы. По существу нерешенные ранее задачи Государственной целевой программы "Жилище" с учетом конкретной социально – экономической ситуации и прогноза развития страны были детализированы и включены в виде подпрограмм.

Аналогичен подход к решению задач в жилищной сфере в Федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050. Особенностью данной программы является ее направленность на формирование рынка доступного жилья экономического класса.

Почему необходимо было более подробно изложить положения Государственной целевой программы "Жилище"? В чем ее преимущество в сравнении двумя аналогичными последними программами? В программе "Жилище" образца 1993 года была сформулирована главная задача жилищной проблемы – обеспечить доступность жилья для большей части населения СССР. В тот период с помощью т.н. “хрущевок” и “брежневок” жилищную проблему бесплатно решило большое число непрерывно работающих на производстве людей за 10 – 15 лет.

Но на сегодняшний день, главная задача ликвидации проблемы доступности жилья для большей части населения страны, провозглашенная около 20 лет назад в Государственной целевой программе "Жилище", так и не решена.

О непомерном, непропорциональном росте стоимость жилья писал в своей программной статье в “КП” кандидат в Президенты России, председатель Правительства России В. Путин.
- У нас сейчас только четверть граждан, имеет возможность построить или приобрести новое жилье. По расчетам экспертов, если откладывать всю зарплату, то на квартиру в 54 кв. м в 1989 году можно было накопить за 2,5 года, а сейчас - за 4,5- указал В. Путин.
- В. Путин указал также на недоступность ипотечного механизма для приобретения жилья для большей половины среднего класса, особенно в крупнейших городах, где стоимость жилья завышена.

А что же говорить о тех, кто имеет доход ниже среднего? На что могут рассчитывать такие граждане? В настоящее время за непрерывную работу на предприятии 10 – 15 лет квартиру бесплатно не предоставляют. Но … все же можно надеяться на лучшие времена.

В. Путин с оптимизмом уверяет нас, что проблему доступности нового жилья можно решить к 2020 году для 60% российских семей, а к 2030 году - снять проблему полностью.

Из положений Федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы следует, что большая нуждающаяся часть населения страны ближайшие 4 года может рассчитывать лишь на доступ к жилью экономического класса. Что представляет из себя это современное жилье?

Стандарты повышения доступности жилья экономического класса раскрываются в Методических рекомендациях по отнесению жилых помещений к жилью экономического класса, подготовленных специалистами Минрегионразвития в июне 2010 года.

Во – первых, по ценовой доступности стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, относящегося к жилью экономического класса, не должна превышать 30 тысяч рублей (до 1 января 2011 года).

Во – вторых, рекомендуемые площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат и их площади (по нижнему пределу площади, без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) должны быть: для однокомнатной – 28 кв. м., двухкомнатной – 44 кв. м., трехкомнатной – 56 кв. м.

В – третьих, рекомендуемая площадь комнат в квартирах многоквартирных домов - не менее: комнаты в однокомнатной квартире - 14 кв. м; общей комнаты в квартирах с числом комнат две и более - 16 кв. м; спальни - 8 кв. м (10 кв. м - на двух человек); кухни - 6 кв. м; кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах - 5 кв. м.

Как видим, различие между параметрами современного жилья экономического класса и древними “хрущевками” заметить трудно. Но главное их отличие - в способах получения. Если первое приобретается за личные деньги, то второе – бесплатно.

В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»