Жилой дом с пропиской на садовом участке: миф или реальность?

Касаясь закона, который позволяет регистрировать граждан на постоянное место жительства в садоводческих товариществах, Путин особо подчеркнул, что реализуя данный проект «нельзя допустить создание трущоб». «Я недавно был в Венесуэле, - напомнил премьер. - Нам нельзя позволить создать у нас нечто подобное».

(Из сообщения ИТАР-ТАСС 21 апреля 2010 года о беседе премьер-министра РФ Владимира Путина с депутатом Госдумы от «Единой России», председателем Союза садоводов РФ Василием Захарьящевым)

До 1990 года на садовых земельных участках, исходя из их целевого назначения, могли возводиться только одноэтажные летние садовые домики, размеры которых жестко нормировались типовыми уставами садоводческого товарищества.

С начала 90-х годов изменения в сфере собственности повлекли трансформацию отношений в области жилищных, земельных и градостроительных отношений.

Действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда не предусматривает в качестве критерия включения строения в состав жилого фонда функциональное назначение строения. Фактическая пригодность жилого строения для постоянного проживания является в настоящее время определяющим критерием для такой классификации.

Установление в законодательстве нового критерия дало возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Так, статьей 9Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» устанавливалось право граждан, имевших в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающих требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.

Позднее Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан» определил правовую позицию, согласно которой на садовых участках в городской черте гражданин может построить жилой дом с правом регистрации проживания в нем. При этом суд указал на необходимость соблюдения строительных норм и правил, а также требования об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

В числе унифицированных строительных норм и правил Конституционный Суд РФ назвал СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан» и СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территории садоводческих (дачных) объединений граждан».

СНиП 30-02-97* устанавливает, что на садовом (дачном) участке могут возводиться жилое строение (или дом), хозяйственные постройки и сооружения, в том числе - постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения с утепленным грунтом, хозяйственная постройка для хранения инвентаря, летняя кухня, баня (сауна), душ, навес или гараж для автомобиля.

СНиП 30-02-97* допускает проектировать и возводить жилые строения (или дома) с различной объемно-планировочной структурой, как для сезонного, так и круглогодичного проживания. В случае круглогодичного проживания жилые строения (или дома) должны соответствовать требованиям «СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные» и «СНиП 23-02-2003. Тепловая защита зданий».

Как видим, СНиП 30-02-97* указывает на два типа строений на садовых (дачных) участках: жилой дом и жилое строение. Критерием различия между ними выступает наличие или отсутствие права регистрации проживания в нем. По определению документа жилым строением является дом, возведенный на садовом (дачном) земельном участке, без права регистрации проживания в нем, а если с правом регистрации, то это уже считается жилым дом. А вот архитектурные и строительно-технические требования к жилому дому и жилому строению СНиП 30-02-97* устанавливает идентичные.

Казалось бы, все предельно прозрачно и понятно: высшие судебные органы разъяснили права садоводов, а СНиПами установлены требования о том, как следует строить. И на местном уровне, будто-бы, открыта «зеленая» дорога для строительства на садовом участке.

Так, решением муниципалитета г. Ярославля от 06.04.2006 № 226 утвержден Генеральный план города Ярославля. В Генеральном плане города на ближайшие 25 лет предусмотрены мероприятия по развитию и реконструкции жилых территорий.

В качестве одного из путей совершенствования застройки жилых зон Генеральным планом предусмотрено формирование зон с пониженной плотностью застройки с преобладанием открытых зеленых пространств. Достигаться цель должна главным образом за счет «реконструкции садово-дачных территорий, обеспечивающих гармоничное взаимопроникновение урбанизированных и природных ландшафтов».

Из Генерального плана города следует, что садовые и дачные территории по правовому режиму не разделяются. Им придается единый правовой режим. Но при этом садово-дачные территории рассматриваются составными частями жилых зон, совершенствование которых, как раз, и предполагается через реконструкции садово-дачных территорий.

Но на практике садоводы обязательно столкнутся с большими проблемами. Все тем же представительным органом города принято решение от 17.09.2009 № 201 об утверждении Правил землепользования и застройки города Ярославля. В Правилах территории садоводческих и дачных хозяйств, в том числе и огороды, рассматриваются как самостоятельная территориальная зона, не входящая в жилую зону.

Градостроительный регламент территориальной зоны садоводческих, огороднических и дачных хозяйств предусматривает использовать садовый, огородный и дачный земельный участок для размещения жилого строения без права регистрации проживания в нем. Размещение жилого строения с правом регистрации проживания в нем на садовом участке возможно после вынесения мэром города решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Процедура вынесения такого решения длительна и связана с проведением публичных слушаний. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования, несет физическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения. Вот такой «спуск» от Москвы до Ярославля.

Какие выводы следуют из небольшого анализа правовых актов города?

Первый вывод связан с тем, что провозглашенная Генеральным планом города задача по «гармоничному взаимопроникновению урбанизированных и природных ландшафтов» останется красивой идеей, так как территории садовых и дачных хозяйств не включены в состав жилых зон.

Второй вывод говорит о невозможности «реконструкции садово-дачных территорий» в связи с ограничениями по возведению новых или реконструкции существующих строений в виде добротных и красивых жилых домов с правом регистрации проживания в них.

И последнее, садоводы не заинтересованы нести расходы на публичные слушания, строить добротные строения для круглогодичного проживания, совместно развивать инфраструктуру, если правовой режим возведенных строений будет таким же, как у хозяйственного блока на огородном участке.

У садоводов не остается выбора, как только беспроблемно строить «трущобы», пригодные на летний период и, опираясь на разъяснения Конституционного Суд РФ, в судебном порядке прописываться в них.

Можно предположить, что именно после посещения нашего города, у премьер-министра России Владимира Путина могли возникнуть мысли о создании трущоб методом прописки граждан в садоводческих товариществах.

В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»

Опубликовано в журнале «Информационный коммерсант» № 4 (127)•4 |апрель|2011